2018年11月に中山町の公営住宅のPFI事業の公募があり、設計（協力企業）として参加しました。その応募案です。
Here’s the English translation: “In November 2018, there was a public offering for the PFI project of public housing in Nakayama Town, and we participated as a design (collaborative company). This is our proposal for the application.”
公営住宅の敷地には、中山町の提唱する「健幸づくり」（身体を動かして健康になろうという理念）のための、住民だけでなく町民が自由に利用できる「健幸ひろば」を併設することが求められていました。
The site of the public housing project also required the establishment of a ‘Health and Wellness Plaza’ for the residents as well as the townspeople, in line with Nakayama Town’s concept of ‘health and well-being,’ which encourages physical activity to promote health.
ユニバーサルデザイン（バリアフリー）を考えると、接地した平屋案とするのが一番いいのですが、それでは、町民が気兼ねなく利用できる広々とした広場をつくるのは難しいし、イベントなどを開催した際の住民のプライバシーが保たれないことが懸念されました。そこで我々のチームは、1階部分を人工地盤（ピロティ）として多目的に使える「大きなあずまや」とし、その上に木造の準戸建て住宅を載せる提案をしました。
通常、全部を人工地盤にすることは費用的な問題で難しいのですが、今回は住宅内部の床面積約200坪に対して、約3.8億円の予定価格が示されており、通常の坪単価で建物を計画して、外構空間を普通に整備しても、相当な余剰金が出ることが見込まれました。ということは、そのお金を、市民が健康づくりのために使える広場をもちながら、住民のプライバシーも保たれる施設をつくるために積極的に使うべきだ、そのために大きな予算が確保されているのだというのが、私たちチームの出した答えでした。予定価格ほぼぎりぎりまで使えば、何とかこの提案が予算的に成立することを確認しました。そして、この人工地盤案には、上記の理由にもまして重要な、町民の生命と財産を守るための提案が含まれています。
When considering Universal Design (barrier-free), a ground-level single-story approach may seem most suitable. However, it would pose challenges in creating a spacious and openly accessible area for the townspeople, as well as concerns about preserving residents’ privacy during events. Therefore, our team proposed a design where the ground level serves as a multipurpose “large canopy” (artificial ground or piloti), and the wooden quasi-detached housing units are placed on top.
In conventional cases, making the entire area artificial ground can be cost-prohibitive. However, for this project, a budget of approximately 380 million yen was allocated for an interior floor area of around 200 tsubo (approximately 660 square meters). It was anticipated that, by planning the building at the standard price per tsubo and developing the external spaces as usual, there would be a significant surplus budget. Therefore, it made sense to actively allocate this surplus budget towards creating a facility that promotes the health of citizens while ensuring their privacy. This extra budget was provided for this purpose, which guided our team’s decision-making.
This artificial ground proposal encompasses not only the aspects mentioned but also plays a critical role in protecting the lives and property of the townspeople.
今回の建設予定地は上の黄緑色の◎の位置ですが、1967年の羽越水害の浸水範囲に入っています。そしてこの中山町の発行している洪水ハザードマップにおいて、今回の敷地は浸水深２ｍ～５ｍの範囲に属しています。
The planned construction site is located at the position marked by the yellow-green circle at the top. It falls within the inundation area of the 1967 Uetsu Water Disaster. Additionally, according to the flood hazard map issued by Nakayama Town, the current site is categorized under the flooding depth range of 2 to 5 meters.
これは、最上川と須川に関して、それぞれ100年に1回程度の水害を想定したものだということです。
そもそも、ハザードマップにおいて浸水深２～５ｍの場所を公営住宅の敷地に選ぶべきかという議論もありますが、このような敷地を条件として与えられた以上、仮にそのような水害があった場合でも、水没を免れることができるように計画するというのは、前提として考えるべき非常に重要な要素だと思います。我々の提案は、（おそらく唯一）浸水深３ｍの水害があった場合でも、ここに居住する町民の生命と財産が守られる提案となっています。
This is based on the assumption of a flood that occurs approximately once every 100 years for both the Mogami River and Sukawa River.
The debate on whether it was appropriate to select a public housing site in an area with a flood depth of 2 to 5 meters was an important one. Given that such a site was provided as a condition, it was crucial to plan for the possibility of flooding, even in the event of a flood with a depth of 3 meters, which might be the only way to protect the lives and properties of the town’s residents.
残念ながら私たちのチームの提案は選ばれませんでした。もちろん、その他の具体的な提案の不足など、問題点もあったろうと思います。
当選した案は、平屋案で最も安い入札額（約2.7億円≒予定価格の約７１％）だったようです。PFIでは価格も評価項目に入っているので、安い金額で入札することは大きなアドバンテージになります。
しかし、平屋案は100年に一度の水害が訪れたら、この敷地では完全に水没してしまい、建物そのものの損傷（全壊も含む）を免れないばかりか、住民の生命（もちろん避難はするでしょうが）や財産を守れない可能性があると言えます。羽越水害は今から約50年前に起こりました。近年、思いもよらない自然災害が各地で起こっています。ハザードマップに謳われた100年に一度の水害は、この公営住宅が竣工した直後に起こってもおかしくありません。
Unfortunately, our team’s proposal was not selected. Undoubtedly, there were issues such as the lack of specific proposals.
The winning proposal, which was a single-story design, had the lowest bid price (approximately 270 million yen ≈ about 71% of the estimated price). In PFI, the bid price is a significant factor because it is considered as one of the evaluation criteria.
However, in the case of a single-story design, if a flood that occurs once every 100 years were to happen, the entire site would be completely submerged, leading to not only damage to the building (including possible destruction) but also the potential inability to protect the lives and properties of the residents (even if evacuation takes place). The Uetsu Flood happened nearly 50 years ago. In recent years, unexpected natural disasters have occurred in various places. A flood, which is forecasted in the hazard map to occur once every 100 years, may not be an exaggeration even right after the completion of this public housing.
もしそうでないのだというなら、「町民はこのハザードマップなど普段の生活では念頭に置かなくてもいいのだ」ということになり、ハザードマップはその存在意義すら怪しくなってしまうのではないかと思われます。
If that is not the case, and it is believed that “townspeople do not need to keep the hazard map and similar information in mind in their daily lives,” it could call into question the purpose of the hazard map’s existence itself.
ハザードマップとは、単に万が一の非常時の避難手引書であり、建物の建設に際しては参照しなくてもいいものなのか、今回の結果を見て、考えさせられました。
公共事業案選定時の価格点の算出においては、単に建物の建設費用の比較だけでなく、将来災害が起こる場合も想定した、町の長期的な財産（ストック）としての評価を定量的に行う必要があると考えます。
この敷地において、大きな水害が起こらないことを祈るばかりです。
Hazard maps are not merely emergency evacuation guides; they provide valuable insights for evaluating construction projects and public works. The results of this incident make us reconsider their importance.
When calculating price points for the selection of public projects, it is essential to consider not only the comparison of construction costs but also the quantitative assessment of a town’s long-term assets, which includes accounting for potential disasters.
In this context, hazard maps become an essential tool for making well-informed decisions about construction projects.
We can only hope that this site remains free from severe water-related disasters.
